Định giá đất – “điểm nghẽn” lớn cần kịp thời tháo gỡ trong tổ chức thi hành Luật Đất đai

Toàn cảnh thảo luận tại Tổ 10  (gồm Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình và Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị)

Tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp trong trường hợp chậm bàn giao đất

Cho ý kiến về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, đại biểu Hà Sỹ Đồng – Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị cho rằng, Nghị quyết có rất nhiều nội dung mang tính “sửa đổi” Luật Đất đai, chứ không chỉ là tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Do đó, đại biểu đề nghị trình bày lại nội dung của Nghị quyết này theo hướng: Nội dung nào mang tính sửa đổi Luật Đất đai, cần nói rõ là sửa đổi điều khoản nào, để khi áp dụng, người dân biết được quy định đó tại Luật Đất đai không còn được áp dụng. Hơn nữa, khi nêu rõ là sửa đổi, thì Văn phòng Quốc hội có thể dùng kỹ thuật hợp nhất văn bản, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tra cứu, áp dụng; Nội dung nào mang tính bổ sung hoặc tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai thì có thể để trong Nghị quyết như hiện nay…

Đại biểu Hà Sỹ Đồng – Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị phát biểu

Đối với việc điều chỉnh tiền thuê đất khi chậm giải phóng mặt bằng, đại biểu Hà Sỹ Đồng cho biết, Luật Đất đai hiện đang quy định theo hướng doanh nghiệp phải nộp tiền trước mới được thuê đất. Trên thực tế phát sinh rất nhiều trường hợp doanh nghiệp đã nộp tiền thuê đất, nhưng cơ quan nhà nước chậm triển khai giải phóng mặt bằng, dẫn đến chậm bàn giao đất trên thực địa, có trường hợp chậm nhiều năm, gây thiệt hại cho doanh nghiệp. Trong những trường hợp đó, doanh nghiệp vẫn phải chịu nghĩa vụ tiền thuê đất, nhưng không có đất để sử dụng. Nhiều doanh nghiệp gặp vấn đề này rất bức xúc, bởi họ chịu thiệt hại rất lớn từ lỗi của phía Nhà nước mà lại vẫn phải nộp tiền cho việc này.

“Tôi đề nghị Nghị quyết bổ sung thêm quy định xử lý vấn đề này theo hướng: Doanh nghiệp vẫn nộp tiền thuê đất tạm tính trước khi thuê đất. Trong trường hợp chậm bàn giao đất thì doanh nghiệp có quyền yêu cầu tính toán lại tiền thuê đất giảm nghĩa vụ tương ứng với khoảng thời gian chậm bàn giao. Phần giảm nghĩa vụ này sẽ được điều chỉnh, quyết toán, khấu trừ vào tiền thuê đất nộp trong những lần sau đó hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước”, đại biểu Hà Sỹ Đồng nói.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh tham dự thảo luận tại Tổ 10

Về thuê đất trả tiền một lần hay trả tiền hàng năm, Điều 4.2 dự thảo Nghị quyết quy định cho phép người sử dụng đất chọn hình thức trả tiền một lần hay tất cả thời gian thuê. Các đại biểu đánh giá, đây là quy định mang tính tháo gỡ khó khăn rất nhiều cho doanh nghiệp. Trên thực tế thời gian qua, do không cho phép thuê đất trả tiền một lần đối với nhiều trường hợp, dẫn đến doanh nghiệp có cảm giác bấp bênh về quyền sử dụng đất của mình, dẫn đến tâm lý ngại đầu tư vào đất. Thêm vào đó, quyền tài sản của người thuê đất trả tiền hàng năm bị hạn chế hơn so với quyền của người thuê đất trả tiền một lần, như không có quyền thế chấp hay góp vốn quyền sử dụng đất mà chỉ được phép thế chấp hoặc góp vốn bằng tài sản trên đất…

Tuy nhiên, đại biểu Hà Sỹ Đồng đề nghị ghi nhận cả các quyền thế chấp, góp vốn và các quyền khác của người sử dụng đất trả tiền hàng năm tương ứng với người sử dụng đất trả tiền một lần. Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các doanh nghiệp và hệ thống tài chính ngân hàng trong việc tăng cường đầu tư vào đất để từ đó giúp mang lại lợi ích kinh tế từ đất.

 

Đại biểu Lê Thị Nga – Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình phát biểu

Tại phiên họp, một số ý kiến đại biểu cho biết, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đề ra cơ chế thu hồi đất khi thỏa thuận được 75% diện tích và 75% số hộ, khi đó Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi. Tuy nhiên, đại biểu Lê Thị Nga – Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình cho rằng, đây là trình tự thu hồi “đầu dân sự, đuôi hành chính”. Đại biểu Lê Thị Nga đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc định giá thế nào để đảm bảo quyền lợi cho người dân, bởi dân sự là thỏa thuận, còn Nhà nước thu hồi là hành chính.

Đối với quy định về giải quyết tranh chấp, đại biểu Lê Thị Nga cho biết, việc giải quyết tranh chấp về đất đai thực hiện theo hai phương án, trong đó, trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ chuyển qua tòa án; trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do Ủy ban nhân dân giải quyết. Tuy nhiên, dự thảo Nghị quyết quy định theo hướng, các tranh chấp này chuyển tất cả cho tòa án giải quyết, cần được cân nhắc và đánh giá tác động, hằng năm có bao nhiêu vụ việc tranh chấp do Ủy ban nhân dân giải quyết. Hơn nữa, việc chuyển các vụ việc tranh chấp sang tòa án, cũng cần có ý kiến của Toà án nhân dân tối cao về vấn đề này để đảm bảo tính khả thi. Đại biểu lo ngại, với khả năng xét xử của tòa án nhân dân hiện nay, nếu chuyển toàn bộ các vụ tranh chấp về đất đối với trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang tòa án sẽ không khả thi.

Định giá đất – “điểm nghẽn” lớn cần kịp thời tháo gỡ

Khẳng định sự cần thiết ban hành Nghị quyết, đại biểu Trần Văn Khải – Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình cho rằng, sau hơn 1 năm thực thi Luật Đất đai 2024, nhiều khó khăn, vướng mắc đã nảy sinh. Đặc biệt, công tác định giá đất được xem là “điểm nghẽn” lớn cần tháo gỡ kịp thời. Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết với những cơ chế, chính sách mới về định giá đất là rất cần thiết, đáp ứng đúng yêu cầu thực tiễn.

Đại biểu Trần Văn Khải nêu một số bất cập trong thực tiễn định giá đất tại Ninh Bình, đó là công tác định giá đất thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định thường chưa sát giá thị trường. Hệ quả là tiền bồi thường cho người dân thấp, dẫn đến khiếu nại kéo dài, trong khi ngân sách Nhà nước thất thu do giá đất thấp hơn thực tế. Nhiều dự án trên địa bàn tỉnh bị chậm giải phóng mặt bằng vì người dân không đồng thuận với giá bồi thường thấp. Chính quyền địa phương cũng lúng túng giữa hai mức giá (giá Nhà nước và giá thị trường), dễ phát sinh tiêu cực hoặc tham nhũng trong định giá đất.

Đại biểu Trần Văn Khải – Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình phát biểu

Ngoài ra, doanh nghiệp ở Ninh Bình phản ánh việc đền bù giải tỏa mặt bằng rất nan giải do giá đất Nhà nước quá thấp so với giá thỏa thuận. Họ phải bù thêm ngoài phương án bồi thường chính thức để người dân chấp nhận, làm đội vốn đầu tư, giảm hiệu quả dự án. Ngược lại, nếu áp giá Nhà nước, người dân thiệt thòi sẽ khiếu kiện, khiếu nại, dự án đình trệ.

Vì vậy, đại biểu kỳ vọng, dự thảo Nghị quyết với những quy định mới về định giá đất sẽ tháo gỡ đáng kể các vướng mắc nêu trên. Bảng giá đất sát thị trường hơn giúp tăng thu ngân sách; đồng thời người dân được bồi thường thỏa đáng hơn, giảm bức xúc và ổn định đời sống sau thu hồi đất. Doanh nghiệp cũng hưởng lợi khi quy trình tính giá đất nhanh gọn, minh bạch, có thể dự toán chi phí đất đai rõ ràng, tránh rủi ro “ngòi nổ” khi triển khai dự án. Thị trường bất động sản về lâu dài sẽ minh bạch, công bằng hơn khi giá đất tiệm cận giá trị thực, loại bỏ dần cơ chế “xin-cho” và đầu cơ trục lợi trên chênh lệch địa tô.

Bổ sung các quy định để phát huy tối đa hiệu quả sử dụng quỹ đất sạch

Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh – Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình nêu một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai ở các địa phương về các quy định pháp luật đã được ban hành đối với pháp luật về đầu tư, đất đai, đấu thầu. Đại biểu cho rằng, để phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất đối với quỹ đất sạch (quy định tại khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai) trong việc quản lý thu hút đầu tư theo quy hoạch được phê duyệt nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn, đồng thời tháo gỡ khó khăn trong việc thu hút đầu tư đối với các dự án phát triển y tế, giáo dục, sản xuất kinh doanh,…(thuê đất trả tiến hàng năm) cần bổ sung trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hằng năm đối với quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước được giao quản lý.

Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh – Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình phát biểu

Theo đại biểu, việc sửa đổi này nhằm khắc phục tình trạng một số khu vực đất do Nhà nước quản lý đã được quy hoạch vào dự án cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, mà nhà đầu tư cũng có nhu cầu thuê đất trả tiền hằng năm, tuy nhiên chưa có quy định xử lý trường hợp này. Đồng thời, để khai thác có hiệu quả quỹ đất này thông qua việc lựa chọn nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.

Cụ thể, đối với Luật Đất đai 2024, đại biểu đề nghị Quốc hội sớm xem xét, sửa đổi bổ sung quy định đối với trường hợp Dự án sử dụng đất từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật Đất đai thuộc trường hợp thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.

Đại biểu tham gia thảo luận tại Tổ 10

Đối với dự thảo Nghị quyết quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh đề nghị bổ sung khoản 9 vào sau khoản 8 Điều 4: “9. Đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường sử dụng đất từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật Đất đai mà cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Đối với dự án đầu tư đang sử dụng quỹ đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất hằng năm từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước được giao quản lý thì không được chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.”